전세 계약을 앞두고 등기부등본 보는 법을 찾아보라는 말은 많이 듣지만, 막상 서류를 뽑아보면 무슨 말인지 하나도 모르겠다는 분들이 정말 많습니다.
갑구가 뭔지, 을구는 또 뭔지, 어디를 봐야 위험한 건지 감이 안 잡히죠.
오늘은 등기부등본 보는 법을 표제부·갑구·을구로 나눠 초보자도 5분 만에 이해할 수 있도록 핵심만 정리해 드립니다. 계약서에 도장 찍기 전, 이 글 하나로 완벽하게 준비하세요.
등기부등본이란 무엇인가요?
등기부등본이란 해당 부동산의 권리관계를 공식적으로 기록한 국가 공문서입니다.
소유자가 누구인지, 대출(근저당)은 얼마나 걸려 있는지, 압류나 가처분은 없는지 등 부동산의 ‘이력서’라고 생각하면 됩니다.
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 언제든지 열람(700원) 또는 발급(1,000원)할 수 있습니다.
📌 언제 확인해야 할까요?
계약 직전, 잔금 지급 직전 총 2회 이상 반드시 직접 열람해야 합니다. 공인중개사가 출력해준 것만 믿지 마세요.
등기부등본의 구성: 표제부 · 갑구 · 을구
등기부등본 보는 법의 핵심은 세 파트로 나뉩니다. 각 파트마다 확인해야 할 포인트가 다르므로 순서대로 살펴보겠습니다.
① 표제부 — 이 건물의 기본 정보
표제부는 등기부등본의 첫 번째 장입니다. 해당 부동산의 물리적 정보를 담고 있습니다.
- 소재지: 주소가 계약서와 일치하는지 확인
- 면적: 전용면적·공용면적 확인
- 건물 용도: 주거용인지 확인 (주거용 오피스텔의 경우 ‘업무시설’로 표기될 수 있음)
- 위반건축물 여부: 불법 증·개축이 있으면 전세보증보험 가입 거절 사유가 됩니다
💡 실전 팁: 건물 주소와 계약서 주소가 다르면 즉시 확인하세요. 지번 주소와 도로명 주소가 혼용되는 경우도 있으니 꼭 대조해보세요.
② 갑구 — 소유권 관련 핵심 정보
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 곳입니다. 임차인 입장에서 가장 먼저 꼼꼼히 봐야 할 파트입니다.
- 소유자 확인: 계약하는 집주인과 등기상 소유자가 동일한지 확인. 다르면 대리인 여부를 반드시 따져야 합니다.
- 가압류·압류: 집주인이 돈을 갚지 못해 채권자가 재산을 묶어둔 상태. 경매로 이어질 수 있어 위험 신호입니다.
- 가처분: 소유권 분쟁 중이라는 의미. 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로 절대 계약하지 않는 것이 원칙입니다.
- 가등기: 나중에 소유권을 이전할 예약을 해둔 상태. 가등기권자가 본등기를 하면 세입자 권리가 말소될 수 있습니다.
🚨 갑구 위험 신호 요약
가압류 · 압류 · 가처분 · 가등기 중 하나라도 있다면 계약을 보류하고 전문가 상담을 먼저 받으세요.
③ 을구 — 소유권 외 권리 (근저당이 핵심)
을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳입니다. 세입자에게 가장 직접적인 영향을 미치는 근저당권이 여기에 표시됩니다.
- 근저당권: 집주인의 대출 담보입니다. 은행은 이자 연체에 대비해 실제 대출 원금의 120%(제2금융권 130%)를 ‘채권최고액’으로 높게 설정해 둔다는 점을 기억하세요.
- 전세권: 기존 세입자의 권리입니다. 선순위 전세권이 있다면 내 보증금 반환 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.
📌 을구 핵심 계산법 (깡통전세 판별)
(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값이 80%를 넘으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이 비율이 높을수록 깡통전세 위험이 커집니다.
갑구에 ‘신탁’이 보이면? 반드시 멈추세요
갑구에 소유자가 ‘신탁회사’로 되어 있거나 ‘신탁’이라는 단어가 보이면, 실제 계약 권한이 원래 집주인(위탁자)이 아닌 신탁회사에 있을 수 있습니다.
신탁회사 동의 없이 체결한 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 반드시 등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아 임대 권한 여부를 확인한 뒤 계약을 진행하세요.
🔥 현업에서 목격한 치명적 신탁 사기 사례
부동산 상담을 하다 보면 “집주인이 자기가 실소유자라며, 대출 때문에 형식상 해둔 거니 안심하라고 해서 계약했어요”라며 찾아오시는 안타까운 분들이 정말 많습니다. 신탁 등기가 된 집은 법적으로 신탁회사(수탁자)가 진짜 주인입니다. 원래 집주인(위탁자)의 말만 믿고 신탁회사의 서면 동의 없이 보증금을 넘기면, 하루아침에 불법 점유자가 되어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채 쫓겨나게 됩니다. 절대 구두 약속에 속지 마세요!
등기부등본 확인 실전 체크리스트
- ☑ 표제부: 주소, 면적, 용도가 계약서와 일치하는가
- ☑ 갑구: 등기상 소유자와 계약 상대방이 동일한가
- ☑ 갑구: 가압류·압류·가처분·가등기가 없는가
- ☑ 갑구: ‘신탁’ 문구가 없는가 (있다면 신탁원부 확인)
- ☑ 을구: 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 80% 미만인가
- ☑ 을구: 선순위 전세권이 설정되어 있지 않은가
- ☑ 잔금 지급 직전에 한 번 더 직접 열람 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
📝 한 줄 요약: 등기부등본 보는 법의 핵심은 표제부(기본 정보) → 갑구(소유권·압류 확인) → 을구(근저당 확인) 순서로, 잔금 전 반드시 직접 두 번 확인하는 것입니다.
※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 계약의 구체적 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 분쟁 발생 시 대한법률구조공단(132) 무료 상담을 활용하세요.